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70年代中后期,大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区,就在太古城计划进行得如火如荼之际,由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司(各占25%股权)亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中,港府着手开发沙田新市镇。1979年,港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程,结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力,移平两座山丘,填得约14幅土地,其中70%交还港府发展公屋和社区设施,其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。1984年12月,中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》,香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏,地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段,时间长达10年之久,打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中,随着市区土地资源日渐短缺,地价、楼价不断上涨,地产发展项目的规模越来越大,经营房地产所需资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并,十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期,香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一,在香港经济中具有举足轻重的影响,并关系到千家万户的生活,被誉为香港经济的“寒暑表”。不过,1997年亚洲金融风暴之后,香港地产市道从高位大幅下跌,受到重创,其发展前景正受到社会各界的密切关注。地价的急升,反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时,每方尺平均地价是4 868元,到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时,每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时,每方尺售价更进一步升至26 247元,升幅是康乐大厦现址拍卖价的4.4倍。然而,这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比,仅是小巫见大巫而已。最新正规赌博网网址经过激烈的竞争、收购、兼并,为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。

最新正规赌博网网址(2) 经济增长强劲。1985年以后,港元跟随美元贬值,带动港产品出口大幅增加,并刺激香港经济恢复强劲增长,各业繁荣。1986年至1988年香港本地生产总值平均年实质增长率超过10%,人均生产总值更从1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上,高居亚洲“四小龙”首位。经济的蓬勃发展刺激了内部消费,市民置业欲望和能力均大大提高。及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。

70年代初,香港证券市场进入有史以来的大牛市,呈现空前繁荣,大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市,并充分发挥股市功能,透过发售新股、配股,将股票在银行按揭贷款,以筹集大量资金发展业务。部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地,向港府申请更改土地用途,兴建大型私人屋邨。一时间,商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流,成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。最新正规赌博网网址利园酒店的重建计划亦于1993年展开。利园酒店在70年代曾有过辉煌历史,当时它是香港少数由华人管理的豪华酒店,每年香港小姐选美例必在利舞台举行,然后在利园酒店彩虹馆设宴招待佳丽和嘉宾,利舞台和利园酒店一时衣香鬓影、艳光四射,成为传媒焦点。然而,利园酒店亦未能阻挡历史潮流而风流云散。1993年,希慎展开利园酒店重建计划,以配股形式集资12.9亿元,由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元,以24.5亿元向利家购入利园酒店物业,该项重建计划总投资42亿元,计划发展成金钟太古广场式大型综合物业,总楼面面积达90万方尺。利园重建计划于1997年完成。

1972年,香港海底隧道通车后,铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区,区内开始兴建写字楼,其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地,1972年置地吞并牛奶公司后,获得铜锣湾大片土地。从1970年起,置地就开始在该区发展高级商业楼宇,包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年,置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦,该大厦楼高41层,建筑面积逾81万方尺,可供租用面积60万方尺,是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺,维多利亚公园及海港景色一览无遗。与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同,特区政府的政策明显是从扩大供应着手,透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面,从根本上解决香港市民的住房问题。1987年5月29日,港府再推出另一幅地王拍卖,即中区消防局旧址地段,占地2.26万方尺,底价为4.8亿元,结果,恒生银行先后击退长实、新世界、爱美高、世纪城市、信和,以及日本财团,以8.4亿元价格夺得,该幅土地的拍卖价比底价高出7成半,每方尺地价为37 200元,比1982年交易广场地皮的成交价高出13%,创下香港中区卖地的最高纪录。本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下,展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,从中发现香港地产业发展的一般规律,它和整体经济与市民生活的互动关系,它在香港经济中的地位和作用。与此同时,也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言,本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作,而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期,可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书,可以通过香港的经验,更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题,以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益,笔者将深感欣慰。

1993年12月,在备受瞩目的毕架山龙坪道住宅地王拍卖中,信和再次显露“超级大好友”本色,它联同华懋、南丰、中国海外及新加坡置业,击败约10个财团的激烈竞争,以39.4亿元的高价夺标,这个价格比底价18亿元高出一倍以上。地产界人士分析,该幅土地每方尺楼面面积成本至少为8000元,发展商要获两成利润,每方尺楼价至少要10000元,数额之高确实令人咋舌。难怪新地的郭氏兄弟闻讯后亦一度错愕,后来更笑着说要计算一下自己的“身家”。这次卖地所引起的震撼,超过了会德丰系投钻石山地王所引起的轰动。幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。太古城计划从1975年动工,首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦,使每个单位可获充足阳光和空气,又能缩短走廊长度,住宅单位面积由600方尺至900方尺不等,属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦,俯视海港,故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备,包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上,平台花园贯通城内各幢楼宇,人车分道,安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场,总面积达300万方尺的“太古城中心”,商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施,并有一幢高级写字楼,包罗万象,应有尽有。由于太古城的建筑比例(即覆盖率)仅25%,即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地,居住环境堪称一流。交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成,总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积,供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区,建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连,并直通地铁、渡轮及巴士站,交通便利。因此,交易广场一开业,即成为香港的商业枢纽,及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间,交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。

恒基兆业创办初期,李兆基就有意将其在香港上市,当时有关上市条件及招股书已全部准备好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有关计划。后来,李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司,1972年在香港上市,其时实收股本仅2 532万元。1975年,李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股,控制了永泰建业42.9%股权,成为最大股东。1977年,李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股,将控制权增至70.8%。到1979年,永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元,短短4年间扩大20多倍,成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。最新正规赌博网网址地产五虎将中,影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚,祖籍广东潮安,1928年在家乡出生,11岁时因日寇侵华,随父母举家南迁香港,15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生,很快成为出色的推销员。1950年,李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名,以李氏的解释,是“长江不择细流,才能纳百川归大海”。50年代末,李嘉诚因经营有方,成为香港有名的“塑胶花大王”。

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